Blog

03/09/2012
ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ ΕΚΔΟΣΗΣ ΔΙΑΤΑΓΗΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ Εκτύπωση E-mail

Η διαδικασία έκδοσης της διαταγής απόδοσης μισθίου διενεργείται μονομερώς μέχρι την άσκηση ανακοπής, δηλαδή διεξάγεται χωρίς γνώση και ακρόαση του μισθωτή, διότι αποβλέπει στη δραστικότερη προστασία του εκμισθωτή και την αποσυμφόρηση του δικαστηριακού μηχανισμού από υποθέσεις που δεν υπάρχει στην ουσία πραγματική διαφορά,

η δε απαιτούμενη έγγραφη απόδειξη αποτελεί κατά κανόνα και τη θεωρεί ο νομοθέτης ως εγγύηση ότι η υποχρέωση του μισθωτή είναι αναμφισβήτητη. Για αυτό το λόγο και δεν επιδίδεται η αίτηση προς το μισθωτή (Παπαδάκης Χαράλαμπος, Διαταγές στη Μισθωτική Διαδικασία, εκδ. Αντ. Ν. Σάκκουλα, σελ. 30 παρ. 2.1).

Οι προϋποθέσεις που απαιτούνται για την έκδοση της διαταγής απόδοσης μισθίου βάσει του ΚΠολΔ 662Α είναι οι εξής:

1) Η έγγραφη απόδειξη μίσθωσης.

Δηλαδή, η μίσθωση πρέπει να αποδεικνύεται εγγράφως, με δημόσιο (συμβολαιογραφικό) ή και ιδιωτικό έγγραφο και δεν είναι υποχρεωτικό να έχει κατατεθεί στην εφορία. Πρέπει όμως να είναι γραπτό, γιατί αν έχει συναφθεί προφορική μίσθωση δεν μπορεί να εκδοθεί διαταγή απόδοσης μισθίου. Τέλος, τα στοιχεία της μίσθωσης (χρόνος σύναψης, διάρκεια, χρήση, αντικείμενο και μίσθωμα) μπορεί να προκύπτουν από συνδυασμό εγγράφων, π.χ εξώδικο μεταξύ του εκμισθωτή και του μισθωτή και δικαστική απόφαση που να αφορά το μίσθιο (Χαράλαμπος Δ. Παπαδάκης, Διαταγές στη Μισθωτική Διαδικασία, εκδ. Αντ. Ν. Σάκκουλα, 1. Διαταγή Απόδοσης Μισθίου, σελ. 33-34 παρ.2).

2) Η ενεργός μίσθωση ακινήτου.

Δηλαδή, η μίσθωση πρέπει να έχει ως αντικείμενο ακίνητο κατά ρητή απαίτηση του νόμου. Μπορεί να είναι αστική, εμπορική ή οποιαδήποτε άλλη (αγροτικό ακίνητο ή επίμορτη αγροληψία) και να είναι ενεργός και όχι λυμένη, γιατί αν έχει λυθεί δεν οφείλεται μίσθωμα αλλά αποζημίωση χρήσης χωρίς έκδοση διαταγής (ΕιρΑθ 11439/1991, Δ-νη 34/1100). Ενεργός είναι η μίσθωση κατά βάση όταν διαρκεί ακόμη ο συμβατικός της χρόνος. Αν πρόκειται για εμπορική μίσθωση η διάρκεια προκύπτει από το μισθωτήριο σε συνδυασμό με το νόμο άρθρ. 5 παρ. 1 Π.Δ 34/195 (ΑΠ 1609/2000 Δ-νση 42/718).

Σύμφωνα με το άρθρο 2 παρ. 1 του Ν. 1703/1987 η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία χρόνια, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Αν ο συμβατικός χρόνος έχει καθορισθεί μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος, για τον υπόλοιπο χρόνο το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται με ανάλογη εφαρμογή του άρθρου 1 παρ. 3 του παρόντος νόμου. Σύμφωνα με το άρθρο 5 του π.δ 34/1995 η εμπορική μίσθωση έχει διάρκεια δώδεκα χρόνια, ανεξάρτητα από τη χρονική διάρκεια που αναγράφεται στο μισθωτήριο. Αν ο εκμισθωτής δε ζητήσει την απόδοση του μισθίου μέσα σε εννέα μήνες από τη λήξη της 12ετούς μίσθωσης θεωρείται ότι έχει παραταθεί για άλλα τέσσερα χρόνια από τη λήξη της (άρθρο 61 περ. δ' του π.δ 34/1995).

Αν λυθεί η μίσθωση με καταγγελία, δεν απαιτείται η μίσθωση να είναι ενεργός, διότι αρκεί το γεγονός ότι η αίτηση στηρίζεται στην καθυστέρηση των μισθωμάτων μέχρι του χρονικού σημείου λύσης της μίσθωσης, εφόσον βέβαια περιλαμβάνονται στην εξώδικη όχληση (Παπαδάκης Χαράλαμπος, Διαταγές στη Μισθωτική Διαδικασία, εκδ. Αντ. Ν. Σάκκουλα, 1. Διαταγή Απόδοσης Μισθίου, σελ. 36 παρ. 4.3).

3) Η καθυστέρηση του μισθώματος από δυστροπία ή υπερημερία.

Δηλαδή, απαιτείται καθυστέρηση του μισθώματος έστω και ενός ή μέρους αυτού. Χρονική καθυστέρηση υπάρχει όταν δεν καταβληθεί το μίσθωμα στη συμφωνημένη με το μισθωτήριο ημέρα καταβολής. Καθυστέρηση του μισθώματος θεωρείται και η καθυστέρηση πληρωμής του χαρτοσήμου, των κοινόχρηστων δαπανών, των τόκων υπερημερίας και των δαπανών Δ.Ε.Κ.Ο (ΕΥΔΑΠ, ΔΕΗ) (Χαράλαμπος Δ. Παπαδάκης, Διαταγές στη Μισθωτική Διαδικασία, εκδ. Αντ. Ν. Σάκκουλα, 1. Διαταγή Απόδοσης Μισθίου, σελ. 35-36 παρ. 4.1).

Η δυστροπία του μισθωτή τεκμαίρεται και το τεκμήριο μπορεί να ανατραπεί αν ο μισθωτής αποδείξει ότι η μη καταβολή οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν ευθύνεται, χωρίς να αρκεί απλώς οικονομική αδυναμία ή απλή δυσχέρειά του να καταβάλει το μίσθωμα (ΑΠ 102/2001 ΕλλΔνη 42/1629, ΑΠ 1606/1999 ΕλλΔνη 41/113, ΕφΑθ 8813/2002 ΕλλΔνη 45/1502, ΑΠ 1080/2001 ΕλλΔνη 2003/477, ΑΠ 96/1989 ΕΔΠ 1989/299, ΑΠ 1496/1986 ΕλλΔνη 28/1033, ΕφΑθ 12883/1995 ΕΔΠ 1997/274).

4) Έγγραφη όχληση του εκμισθωτή.

Βασικότερη προϋπόθεση για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου είναι η επίδοση έγγραφης όχλησης από τον εκμισθωτή στον μισθωτή. Δηλαδή η επίδοση με δικαστικό επιμελητή έγγραφης όχλησης που να αναφέρονται τα οφειλόμενα μισθώματα (ποτέ τα καταβληθέντα). Σε περίπτωση άσκησης και καταγγελίας της μίσθωσης, η όχληση οπωσδήποτε ισχύει. Αν πρόκειται για οικογενειακή στέγη, πρέπει να επιδοθεί και στον/στην σύζυγο κατά ΑΚ 612Α και αν είναι περισσότεροι μισθωτές πρέπει να επιδοθεί προς όλους, διότι έχουν όλοι την ίδια ενοχή προς απόδοση των μισθωμάτων (ΚΠολΔ76).

Η επίδοση πρέπει να γίνει δέκα πέντε τουλάχιστον ημέρες πριν την κατάθεση της αίτησης, βάσει ΚΠολΔ 662Α εδ. α, η οποία προθεσμία υπολογίζεται κατά τα άρθρα 144, 145 παρ. 2 ΚΠολΔ, δηλαδή, αρχίζει από την επομένη της επίδοσης και λήγει την τελευταία ημέρα πριν την κατάθεση. Η ημέρα της κατάθεσης δεν υπολογίζεται.

Αν μετά την όχληση και μέσα στη άνω προθεσμία ο μισθωτής πληρώσει τα μισθώματα που αναφέρονται σε αυτή, δεν επιτρέπεται να ζητηθεί έκδοση διαταγής απόδοσης. Αν ο μισθωτής καθυστερήσει πάλι την καταβολή μισθωμάτων επόμενου χρονικού διαστήματος, έχει το δικαίωμα ο εκμισθωτής να του επιδώσει και άλλη έγγραφη όχληση (Χαράλαμπος Δ. Παπαδάκης, Διαταγές στη Μισθωτική Διαδικασία, εκδ. Αντ. Ν. Σάκκουλα, 1. Διαταγή Απόδοσης Μισθίου, σελ. 38 παρ. 5.4.2). Ωστόσο, αυτή τη δεύτερη φορά δεν απαιτείται η παρέλευση 15 ημερών πριν την κατάθεση της αίτησης, αλλά αυτή μπορεί να λάβει χώρα άμεσα.

Δε θα γίνεται δεκτή αίτηση έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου, αν άλλα μισθώματα ζητούνται στην εξώδικη όχληση και άλλα στην αίτηση έκδοσης της διαταγής. Δηλαδή, αν στην αίτηση ζητούνται περισσότερα μισθώματα από όσα ζητούνται στην όχληση, θεωρείται ότι ο μισθωτής δεν έχει ενημερωθεί για αυτά και άρα δεν του δόθηκε το δικαίωμα να τα εξοφλήσει. Αν είναι λιγότερα θεωρείται ότι μπορεί κάποια μόνο να εξόφλησε εμπρόθεσμα, και άρα νομίμως υποβάλλεται η αίτηση (Χαράλαμπος Δ. Παπαδάκης, Διαταγές στη Μισθωτική Διαδικασία, εκδ. Αντ. Ν. Σάκκουλα, 1. Διαταγή Απόδοσης Μισθίου, σελ. 38-39 παρ. 5.4.3 και 5.4.4).

Για την κατάθεση της αίτησης διαταγής απόδοσης μισθίου απαιτείται να προσκομισθεί πιστοποιητικό της αρμόδιας Δ.Ο.Υ. ότι έχουν δηλωθεί τα μισθώματα κατά την τελευταία διετία(άρθρο 81 παρ. 3 νόμου 2238/1994).

Ευγενία Φωτοπούλου

Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από κακόβουλη χρήση. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε την Javascript για να τη δείτε.